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家を建てるなら理解しておきたい! 容積率・建ぺい率とは?_00

家を建てるなら理解しておきたい! 容積率・建ぺい率とは?

2017.09.28

「容積率」と「建ぺい率」という言葉を聞いたことがありますか?

建物を建てる場合、さまざまな制約がありますが、中でも重要なのが「容積率」と「建ぺい率」です。いずれも、計画的な都市づくりのために設けられている制度で、それぞれの数値は、用途地域ごとに異なります。用途地域とはざっくりいうと、住宅地域や商業地域のように分けられているものです。また、条件を満たせば、容積率や建ぺい率が緩和される場合もあります。当然ですが基準を満たしていないと建てることができないです。

 

理想の家を思い描いてデザインまで考えたけど、選んだ土地の容積率の基準を超えてしまって建てられない…ってことにならないように少しでも知識を身につけましょう。

少しでも知識があれば、「3階建てにできる」とか「車庫を作りたいから1階部分を削って二階部分を少し広く」などの提案もできるようになるわけです。

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敷地面積に対する延床面積の割合「容積率」

容積率とは、敷地面積に対する建築物の延床面積の割合です。定められた容積率を超える建築物は建てる事ができません。

 

さらに容積率にも2種類あります。

・建築基準法で定められている「基準容積率」

・都市計画で定められている「指定容積率」

この2つの容積率が異なる場合もあり、そのような場合は少ない数値を優先する決まりとなっています。

 

基準容積率には道路が関係してきます。というのも建物の敷地は幅員4メートル以上の道路に接している必要があり、その要件を満たさないと建築は認められないからです。

住宅地域の基準容積率は、前面道路の幅員×0.4、それ以外の地域では前面道路の幅員×0.6で求めることができます。

指定容積率は都市計画図というものに記載されており、自治体のホームページや市役所の窓口でも閲覧ができます。

 

〇容積率のまとめ

 

・容積率の求め方

容積率=(延床面積÷敷地面積)×100

 

例)

指定容積率:100%  基準容積率:150

敷地面積:500㎡   延床面積:250

※基準容積率よりも指定容積率のほうが数値が少ないので、この敷地の容積率は100%となる。

 

容積率=250÷500×10050

敷地の容積率100%、敷地に対する建物の容積率が50%となるので、この敷地にある建物は容積率を越えていないということになります。

 

敷地面積に対する建築面積の割合「建ぺい率」

建ぺい率とは敷地面積に対する建物の面積(建築面積)の割合です。建ぺい率は都市計画によって定められています。最小値30%、最大80%となっています。

 

建築面積というのは建物を真上から見た場合の面積のことです。1階部分が広く、2階部分が狭ければ、1階部分の面積が建物面積となります。仮に1階部分が狭く、2階部分が広い建物であれば、2階部分が建築面積と判断されます。

 

建ぺい率が設定されているのは、火災時の延焼を防ぎやすくするほか、建物と建物の間に空間を設けることにより、風通しと日当たりを良くする目的があります。

 

〇建ぺい率のまとめ

 

・建ぺい率の求め方

建ぺい率=(建築面積÷敷地面積)×100

 

例)

建ぺい率50

敷地面積500

建築面積200

 

建ぺい率=200÷500×10025

 

定められた建ぺい率が50%、敷地に対する建物の建ぺい率が25%となるので、この敷地にある建物は建ぺい率を越えていないということになります。

 

緩和条件について

容積率、建ぺい率ともに条件によっては限度値が緩和されることがあります。

容積率の緩和条件は何個かあるので、1つ紹介すると、住宅に車庫がある場合、車庫の面積は除外されますが、延床面積の5分の1までとなっています。

建ぺい率は角地である場合、または耐火建築物を建てた場合で、いずれのケースも建ぺい率が10%加算されます。

 

容積率と建ぺい率は計算があったり、場所によって数値が変わったりと、なかなか難しいと思いますが、容積率と建ぺい率を理解しておくとマイホームを建てる時やリフォームをする時に役立ちます。

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